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| ▲1기 신도시 재정비 특별법 국회 통과 장면 (사진=연합뉴스) |
지난해 12월 8일 말 많았던 속칭 '1기 신도시 재정비 특별법'이, 정확한 명칭으로는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 국회 본회의를 통과한지도 벌써 2개월이 되어간다.
이와 함께 재건축 초과 이익 세금 부담 완화를 담은 '재건축 초과 이익 환수에 관한 법률' 중 일부 개정안도 통과되었다. 분명히 시장에 호재임에는 틀림없는 사실이었다.
법안 통과 이후 '성남 벌써 들썩', '부동산 규제 완화 보따리 풀렸다…재초환 완화·1기신도시법 속도', '1기 신도시 재건축 날개 달아, 1기신도시 재건축 탄력받아' 등 시장의 긍정적 보도들이 쏟아졌었다.
이제 1~2개월이 지난 시점임에도 성남시 분당 일대 아파트 가격은 힘을 못 쓰고 하락 거래가 이어지고 있다. 여기에 분당 지역 등의 리모델링 조합은 연합하여 강력한 불만을 정부에 표출하고 있는 중이다.
애초에 윤석열 정부의 대선공약은 1기 신도시법이었다. 분당 및 1기 신도시의 표심을 노려 공익적인 국가와 국민 재산인 용적율을 남발한 것이다.
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| ▲1기 신도시 모습 (사진=연합뉴스) |
선진국은 이 정도 규모의 구도심 재생 정책을 하지 않는다. 국민 주거 복지 차원에서나 경제 규모 주거 안정성 측면에서 이러한 대규모 이주를 전제로 한 도시 계획은 볼수 없다.
얼마나 급하게 하였길래 목동·상계동 등 더 오래된 택지 지구 주민들이 반발하자 바로 법 이름도 바뀌지 않았는가! 20년만 지나도 아파트를 부수고 새로 짓게 하는 법이 과연 상식적인가? 정부에 되묻고 싶다.
필자는 법안 통과 후 바로 향후 시장에 어떠한 영향을 미칠지와 구체적 실현 과정과 사업 실현성에 대해 이미 언론에 기고를 한바 있다.
일명 신도시법은 법안 내용에 의거하여 향후 기본 방침 수립 → 기본 계획 수립 → 특별 정비 구역 지정이라는 과정을 거쳐 진행된다.
국토부는 노후 계획 도시에 보편적으로 적용되는 가이드 라인으로 계획 수립·구역 지정 원칙, 특별 정비 구역 내 추진 사업 유형을 23년 연내 기본 방침을 수립한다고 하였는데, 다음 수순은 지자체가 노후 계획 도시 정비 기본 계획을 수립하여야 한다.
해당 지자체들이 최소 6개월에서 1년내에는 수립할 것으로 보인다. 이후 순환 개발이라는 원칙을 기본으로 하여 정비구역을 지정하게 된다.
블록 개발을 기준으로 진행하므로 단지별 공청회가 필요하고 이에 대한 소요 기간도 어느 정도 소요될 지 예측하기는 쉽지 않다. 즉 법안 시행을 위한 제반 사항들의 정비로 인해 상당 기간 소요될 것으로 보인다.
통상 선진국의 경우 이러한 구도심의 대 개조 수준의 정비 사업을 할 경우 최소 5년 ~10년간의 공청회를 거치는 이유가 급하게 추진할 경우 의외의 문제점들로 인해 사업이 중단되는 불의의 사태를 사전에 차단하기 위한 것이다. 특히, 선도 구역 지정 과정에서 지자체 내 지역 주민간 갈등의 불씨도 간과하기 어렵다.
벌써 잡음이 여기저기서 쏟아져 나오고 있다.
선도 지역 지정을 선점하려는 주민간 갈등이 나타나기 시작하였고 지자체는 이주단지를 만들 땅이 없다고 국토부에 반항성 불만을 토로하는 것으로 알고 있다.
게다가 기반시설 설치는 더더욱 큰 문제이다.
교통문제도 마찬가지다. 자칫하다가는 교통지옥이 될수 있는 용적율 확대에 대해서도 교통전문가들이 문제점을 강력하게 비판하고 있다. 확대한 만큼 아파트 세대수가 증가하고 인구와 차량도 증가하기 때문이다.
향후 발생할 문제점들을 살펴 보면 첫째 규모 블록 단위 통합정비 시 블록내의 단지, 조합간 재산권에 대한 감정 평가가 주민들이 수용하는 과정에서 가치에 대한 관점이 다를수 밖에 없어 조정과정에 많은 시간이 소요될 가능성이 많다.
두번째, 늘어난 용적율 중 50%를 임대 주택이나 기반 시설 기부체납을 원칙으로 하는 정부의 방향 즉 초과 이익을 환수하여 '기반 시설 재투자 활용'이라는 원칙을 세운 정부의 입장과 조합원, 즉 주민들의 사업에 대한 입장이 쉽게 합의될 지 여부이다.
세번째, 순환 개발을 하여야 하는 정비사업의 특성상 어느 지역, 어느 블록이 먼저 사업 시행을 하게 되는지 여부에 따라 블록간의 분쟁의 씨앗이 될수 있다는 점도 하나의 발생 가능한 문제이다.
네번째, 지자체가 블록별 계획 수립시 블록 내에 재건축 혹은 리모델링이 진행 될 경우 블록별 사업진행이 어렵게 될수 있다.
만일 후순위로 밀린 블록의 경우 블록내 어느 단지가 재건축이나 리모델링 사업을 추진한다고 할 때 그 사업을 강제로 막을 수가 없다. 막으려 한다면 이 또한 주민과 지자체 그리고 정부간 법적 분쟁으로 비화될 소지가 있다
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| ▲또다른 1기 신도시 모습 (사진=연합뉴스) |
최근 분당 지역의 재건축조합과 리모델링 조합이 사업에 박차를 가하고 있는 점도 변수다.
정부가 추진하는 블록별 추진계획도 우선순위 선정에서 문제가 발생할 것이고, 특별법과 도시 계획 세부안이 완비되는 것을 막연하게 기다리기보다 현재 도정법으로 재건축을 하거나 리모델링을 하는 것이 훨씬 사업 추진 속도도 빠르고 주민에게 효율적이라고 판단한 사업장들이 나타나고 있고 이미 진행중인 현장들도 있다.
독자중에 1기 신도시에 집을 가지고 있다면 이러한 여러 변수가 있다는 점을 인지하고 장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 현명하다고 생각한다.
물론 그렇다고 너무 문제점들만 볼 필요는 없다.
단지 생각보다 사업 진행 속도가 늦춰지거나 심할 경우 사업이 문제가 발생할 수 있는 가능성에 대비한 자산 관리가 필요하다는 것이다. 열거한 사항들에 대하여 한번쯤 숙고하고 시장에 접하는 혜안이 필요하다.
이왕이면 정부와 지자체가 충분한 검토와 주민과의 소통을 통해 효율적으로 투명하고 공정하게 진행한다면 이러한 문제들은 쉽지는 않겠지만 해결 될 가능성도 있다고 생각한다. 어떠한 방향으로 전개될 지의 판단여부는 독자 여러분의 몫으로 돌리겠다.
시장상황을 살펴보자.
통상적으로 부동산 시장에 특히 재건축 시장에 호재에 해당하는 법안이 통과되면 해당 지역의 매물은 즉시 감소하고 주택 가격은 바로 상승하는 모습이 시장에 바로 반영되어 나타나는 것이 일반적이다.
그러나 2달이 되어가는데도 해당지역의 매물증감 추세와 가격 동향은 이법 법안통과의 효과가 반영되지 않는 양상을 나타내고 있다는 점에서 시사하는 바가 적지 않다.
시장에 발표전부터 매물감소, 가격상승, 호가상승 현상이 일어나던 예전의 시장양태와는 달리 분명히 다른 양상을 보이는 점에 대해 심사숙고 할 필요가 있다.
법안 통과일 12월 8일 기점을 전후로 특별법 수혜의 첫번째 지역이라 볼 수 있는 성남시 분당구 시장상황을 살펴보았다.
아파트의 매물추이(아실자료 인용)를 살펴보면 아파트 매매 물량은 9월1일 이후 4500건 을 유지하다 10월 중순 4,900건으로 증가한 이후 법안 통과전 15일 전까지도 매물량의 증감이 거의 없이 유지되어 왔다.
12월 8일 법안이 통과된 이후 5일이 지난 작년 12월12일 기준 매물은 4,947건을 나타내어 매물량 변화가 거의 없었고, 올 2월 3일 현재 5,015건으로 거래량과 거래가격을 보면 1월 한달간 기존거래가격보다 하락하여 거래된 비중이 더 많다.
이는 속칭 1기신도시 법이 정상적인 법이나 정상적으로 진행될 도시계획이 아니라는 사실을 시장 수요자나 해당 아파트 주민들이 판단한 것이라 볼 수도 있다
현 시점에서 이러한 현상은 부동산 시장참여자들이 향후 부동산시장의 미래에 대해 추가적 상승을 기대하기보다는 현재경제상황과 가계 부채, 부동산 PF, 경제 지표 등 을 감안할 때 조정장이 올 것이라고 예측하기 때문에 아닐까 하는 생각도 든다
인구가 감소하고 있고 저출산 고령화 고금리라는 경제환경 더불어 현재 주택가격이 거의 미친수준의 주택가격이라는 사실을 한국은행 총재마저 “과도한 주택가격” 이라는 말로 부드럽게 언급 하였다는 사실은 의미있게 받아들이는 것이 좋겠다고 생각한다.
진정으로 1기 신도시와 주택정책을 바르게 하기 위해서는 처음부터 다시 최소 몇 년간 주민과 전문가들과 소통하고 공청회를 몇 십회 거치면서 정치적 포퓰리즘의 전형적인 부동산 정책의 문제점을 수정하여야 한다.
자칫 이번 정책은 역대 최고로 많은 문제를 일으키고 시민갈등을 양산하는 정책으로 결과가 나타날 개연성이 농후하다.
정부관계자들이 “ 한번 잘못 가면 돌아오기 힘든길”을 가기보다는 충분한 문제점을 사전에 파악하고 국민과 지역 주민 그리고 주거 정책에 올바른 방향을 정립하여 천천히 정책 진행을 해나가길 바란다.
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