토지임대부 기본주택 공급촉진을 위한 특별법안

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(박상혁의원 대표발의)

의 안 번 호	8920		발의연월일 : 2021. 3. 19. 발 의 자 : 박상혁ㆍ어기구ㆍ김윤덕 허 영ㆍ김정호ㆍ진성준 민형배ㆍ신동근ㆍ이동주 홍기원ㆍ김성주ㆍ윤후덕 의원(12인)

제안이유

분양주택은 일반적으로 토지와 건물을 모두 분양하기 때문에 분양가격이 높고, 임대주택은 주거비용은 낮으나 자기 집이라는 소유 의식이 없어 유지ㆍ관리 등에 많은 문제점이 노출됨에 따라 분양과 임대라는 공동주택의 두 가지 공급 방식을 절충한 토지임대부 기본주택이 대안으로 제시되고 있음.

즉, 토지의 소유권은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사 등 사업시행자인 공공부문이 가지고, 그 토지를 임대하여 건물만 주택 수요자에게 분양함으로써 해당 주택의 입주자는 건축물에 대한 분양가격만 지급하고 토지에 대해서는 임대료만 지급하기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있어 무주택 서민의 주거비 부담을 경감할 수 있음. 또한 해당 주택을 처분할 때 토지 소유자인 공공이 환매하는 방식을 도입함으로써 주택실수요자 위주의 공급을 활성화하고 투기적 수요를 차단하는데 기여할 것으로 기대됨.

이에 무주택자가 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있도록 하고, 무주택자의 보편적 주거복지권을 실현할 수 있도록 토지임대부 기본주택의 공급에 관한 사항들을 규정하려는 것임.

주요내용

가. 토지임대부 기본주택의 공급촉진에 관하여 필요한 사항을 규정하는 것을 이 법의 목적으로 하고, 토지임대부 기본주택 등을 정의함(안 제1조 및 제2조).

나. 국토교통부장관은 「주거기본법」에 따른 주거종합계획 수립 시, 토지임대부 기본주택에 관한 사항을 포함하도록 하고, 필요한 재정이 지원될 수 있도록 노력하여야 하며, 국세ㆍ지방세 및 각종 부담금을 관련 법률에서 정하는 바에 따라 감면할 수 있음(안 제5조).

다. 토지임대부 기본주택 건설사업 시행자를 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사 등으로 함(안 제6조).

라. 토지임대부 기본주택의 분양가는 「주택법」에 따른 건축비 이하로 하고, 토지에 대한 임대료는 해당 택지의 감정가격 등을 기준으로 산정하되 구체적인 사항은 대통령령으로 정하도록 함(안 제8조).

마. 토지임대부 기본주택의 거주의무기간은 10년으로 하고, 해당 주택을 공급받은 자가 거주의무기간 이후 주택을 처분하는 경우 사업시행자가 이를 환매하며, 환매한 주택은 토지임대부 기본주택으로 재공급하도록 하고, 매입에 관한 절차와 매입한 주택의 재공급 가격 및 절차는 대통령령으로 정하도록 함(안 제10조).

바. 토지임대부 기본주택의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에도 불구하고 해당 용적률의 100분의 150의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 정할 수 있도록 특례를 규정하고, 해당 주택의 토지임대기간을 50년 이내로 함(안 제15조 및 제16조).

사. 국가, 지방자치단체, 한국토지공사, 지방공사, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관 등이 출자하여 건설사업에 필요한 토지의 취득ㆍ관리를 목적으로 하는 토지비축리츠를 설립할 수 있도록 함(안 제19조).

법률  제        호

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토지임대부 기본주택 공급촉진을 위한 특별법안

제1조(목적) 이 법은 토지임대부 기본주택의 공급촉진에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 토지임대부 기본주택 사업을 원활하게 추진하여 서민의 주거비 부담경감과 주거안정에 기여함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 「주택법」 제2조제3호의 공동주택을 말한다.

2. “토지”란 주택단지 전체 토지 중에서 토지임대부 기본주택으로 분양하는 건물의 토지지분(분양을 목적으로 하는 상가 등 복리시설을 제외한다)을 말한다.

3. “구분소유권”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호의 구분소유권을 말한다.

4. “토지임대부 기본주택”이란 토지의 소유권은 제6조에 따른 토지임대부 기본주택 건설사업의 시행자가 가지고, 주택 및 공공복리시설 등에 대한 구분소유권(건물의 전유부분에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 공용부분ㆍ부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다)은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.

제3조(토지임대부 기본주택의 권리관계) 토지임대부 기본주택을 분양받은 자가 토지 소유자와 이 법에 따라 임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 구분소유권을 목적으로 그 토지 위에 제16조에 따른 임대기간 동안 지상권이 설정된 것으로 본다.

제4조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 토지임대부 기본주택의 건설ㆍ공급 및 소유ㆍ관리에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.

② 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「민법」의 순으로 적용한다.

제5조(주거종합계획 및 자금 지원 등) ① 국토교통부장관은 「주거기본법」 제5조에 따른 주거종합계획을, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 「주거기본법」 제6조에 따른 시ㆍ도 주거종합계획을 수립할 때 토지임대부 기본주택에 관한 사항을 포함시켜야 한다.

② 국가 및 지방자치단체는 제1항에 따른 해당 연도별 주거종합계획 및 시ㆍ도 주거종합계획에 포함된 토지임대부 기본주택의 우선 건설을 위하여 필요한 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금이 지원되도록 노력하여야 한다.

③ 국가 및 지방자치단체는 토지임대부 기본주택의 건설사업을 원활히 시행하기 위하여 필요한 경우에는 국세, 지방세 또는 그 밖에 각종 부담금을 관련 법률에서 정하는 바에 따라 감면할 수 있다.

④ 연금 또는 기금을 관리하는 자는 연금 또는 기금 관련 법률에 따라 연금 또는 기금을 토지임대부 기본주택의 건설 재원으로 융자할 수 있다.

제6조(토지임대부 기본주택 건설사업의 시행자) ① 토지임대부 기본주택 건설사업은 다음 각 호의 자가 이 법에 따라 시행할 수 있다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)

4. 그 밖에 주택건설사업을 시행할 수 있는 자격과 능력을 갖춘 자로서 대통령령으로 별도로 정하는 자

② 토지임대부 기본주택 건설사업의 시행자가 지방공사인 경우 「지방공기업법」 제65조의5에도 불구하고 채무보증 계약 등의 제한은 적용하지 아니한다.

제7조(토지임대부 기본주택의 우선 건설) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제14조에 따른 재정비촉진계획 수립권자는 같은 법에 따라 재정비촉진사업을 시행하는 경우에 토지임대부 기본주택이 우선 건설되도록 필요한 시책을 강구하여야 한다.

제8조(토지임대부 기본주택의 분양가격 및 토지 임대료 결정 등) ① 토지임대부 기본주택의 건물분의 분양가는 「주택법」 제57조제4항에 따른 건축비 이하로 하여야 한다.

② 토지임대부 기본주택의 토지사용지분에 상당하는 면적(토지의 면적을 주택의 점유부분의 비율로 나눈 면적을 말한다)에 대한 임대료는 최초 토지 임대차계약 시에는 해당 택지의 감정가격 등을 기준으로 산정하되 구체적인 토지임대료의 책정 및 변경 기준, 납부 절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. 이 경우 토지의 임대료는 월별 임대료를 원칙으로 하되, 제6조에 따른 토지임대부 기본주택 건설사업의 시행자(이하 “사업시행자”라 한다)와 분양받은 자가 합의한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대료를 보증금 형태로 전환하여 납부할 수 있다.

③ 토지 소유자가 토지의 임대료 중 일부를 보증금의 방법(보증금과 월별 임대료를 혼합한 방법을 포함한다)으로 받는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증금에 관한 보증보험에 가입하여야 한다. 다만, 토지 소유자가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사 인 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제3항에 따른 보증보험 가입의 구체적인 방법, 절차 및 비용부담 등의 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 제1항에 따라 책정된 분양가격의 공시에 관하여는 「주택법」 제57조를 따른다.

⑥ 제1항에 따른 분양가격과 제5항에 따른 분양가격 공시에 관하여는 「주택법」 제59조에 따른 분양가심사위원회에서 심사한다.

제9조(토지임대부 기본주택을 분양받는 자의 자격) ① 토지임대부 기본주택은 무주택자에게 우선 공급하되, 구체적인 공급방법, 절차 및 입주자 자격 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 토지임대부 기본주택은 1세대 1주택에 한정하여 공급하여야 한다.

제10조(토지임대부 기본주택의 거주의무 및 공공매입 등) ① 토지임대부 기본주택을 분양받은 자는 해당 주택의 최초 입주일로부터 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속해서 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.

② 거주의무기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이를 알선할 수 없다.

③ 토지임대부 기본주택의 입주자로 선정된 자 또는 주택을 공급받은 자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제2항을 적용하지 아니한다. 이 경우 사업시행자가 그 주택을 매입하여 이 법에 따른 토지임대부 기본주택으로 재공급하여야 한다.

④ 토지임대부 기본주택을 공급받은 자가 제1항에 따른 거주의무기간이 지난 후에 토지임대부 기본주택을 양도하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업시행자에게 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.

⑤ 사업시행자는 제4항에 따라 매입신청을 받은 경우 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다.

⑥ 사업시행자가 제4항에 따라 주택을 매입하는 경우 해당 주택을 분양받은 자가 납입한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업시행자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. 제3항 후단에 따라 사업시행자가 주택을 매입하는 경우에도 매입비용을 준용한다.

⑦ 제3항과 제4항에 따른 매입에 관한 절차와 매입한 주택의 재공급 가격 및 절차는 대통령령으로 정한다.

⑧ 제2항을 위반하여 토지임대부 기본주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 전매가 이루어진 경우 사업시행자가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업시행자가 해당 입주자로 선정된 지위나 주택을 취득한 것으로 본다. 제4항을 위반하여 토지임대부 기본주택을 공급받은 자가 사업시행자가 아닌 자에게 해당 주택을 양도한 경우에도 또한 같다.

⑨ 토지임대부 기본주택을 분양받은 자 또는 상속받은 자는 제3자와 임대차계약을 체결하거나 상속받은 사실을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 토지 소유자에게 통지하여야 하고, 해당 주택을 상속받은 자는 제16조에 따른 토지 임대차계약을 승계한다.

⑩ 제8항에 따라 주택을 취득하는 경우에는 사업시행자가 분양받은 자 등에게 입주금 등을 환급한 것으로 증명하는 문서로 「부동산등기법」에 따른 등기원인을 증명하는 서면을 갈음할 수 있다.

⑪ 사업시행자가 토지임대부 기본주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제1항에서 정한 거주의무기간이 경과하기 전에 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.

⑫ 제11항에 따른 부기등기는 토지임대부 기본주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「토지임대부 기본주택 공급촉진을 위한 특별법」 제10조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에는 사업시행자 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음”을 명시하여야 한다.

⑬ 사업시행자가 제3항 후단에 따라 환매한 주택을 공급하는 경우에는 제12항을 준용한다.

제11조(택지의 우선공급) ① 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사는 제5조에 따라 해당 연도 주거종합계획 및 시ㆍ도 주거종합계획에 반영된 토지임대부 기본주택을 원활하게 공급하기 위하여 이에 필요한 택지를 우선 공급할 수 있도록 노력하여야 한다.

② 제1항에 따라 택지를 분양받은 사업시행자는 분양받은 택지를 사용가능한 날부터 2년 이내에 공사를 시작하여야 한다.

제12조(택지의 환매 등) 제11조제1항에 따라 택지를 분양받은 사업시행자가 같은 조 제2항에서 정한 기간 내에 공사를 시작하지 아니하는 경우 같은 조 제1항에 따른 국가ㆍ지방자치단체 등 택지개발사업시행자는 택지의 분양금액에 대통령령으로 정하는 이율에 따라 계산한 금액을 가산하여 해당 사업시행자에게 지급하고 택지를 환매할 수 있다.

제13조(분양되지 아니한 토지임대부 기본주택의 활용) 이 법에 따라 토지임대부 기본주택을 공급하는 사업시행자는 해당 주택의 준공일부터 대통령령으로 정하는 기간까지 분양되지 아니한 토지임대부 기본주택이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 토지임대부 기본주택이 아닌 다른 형태의 주택으로 활용할 수 있다.

제14조(대물보상) ① 사업시행자는 사업구역 안의 토지 등의 소유자가 원하는 경우에는 현금과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 해당 공익사업의 시행으로 인하여 건설되는 토지임대부 기본주택으로 보상할 수 있다.

② 제1항에 따라 대물보상을 시행할 때 대물보상을 받을 수 있는 자, 보상하는 토지임대부 기본주택의 가격 산정 기준금액, 보상기준 등에 관한 공고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조를 준용한다.

③ 제1항에 따라 토지임대부 기본주택으로 보상받기로 결정된 권리의 양도 또는 보상받은 토지임대부 기본주택의 전매행위 제한 등에 관한 사항은 제10조를 적용한다.

제15조(용적률에 관한 특례 등) ① 토지임대부 기본주택의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에도 불구하고 해당 용적률의 100분의 150의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 정할 수 있다. 다만, 같은 법 제78조제1항제1호나목에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없다.

② 사업시행자는 제1항에 따른 용적률을 적용하여 토지임대부 기본주택을 건설할 때 바람길 등 주변 환경적 요인을 고려하여야 한다.

제16조(토지의 임대기간 등) 토지임대부 기본주택의 토지의 임대차관계는 토지 소유자와 주택을 분양받은 자 간의 임대차계약에 따르되, 그 임대기간은 50년 이내로 한다. 다만, 임대차계약에서 이보다 긴 기간을 정한 때에는 그 기간으로 한다.

제17조(표준임대차계약서 사용) 토지에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

제18조(토지비축리츠 설립) ① 토지임대부 기본주택 건설사업의 원활한 추진을 위하여 제6조제1호부터 제3호까지에 해당하는 자, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관 등이 출자(공동으로 출자하는 경우를 포함한다)하여 건설사업에 필요한 토지의 취득ㆍ관리를 목적으로 하는 법인(이하 “토지비축리츠”라 한다)을 「부동산 투자회사법」에 따라 설립할 수 있다.

② 토지비축리츠는 토지임대부 기본주택 건설사업에 필요한 토지를 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입할 수 있다.

제19조(토지임대부 기본주택 임차인의 보호) ① 사업시행자는 토지임대부 기본주택을 분양받은 자가 해당 주택을 제3자에게 임대한 후 임차인의 임대보증금 보전을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당할 때에는 해당 주택의 매입비용의 범위 내에서 임차인에게 임대보증금의 전부 또는 일부를 토지임대부 기본주택을 분양받은 자를 대신하여 지급할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 그 지급한 범위 내에서 토지임대부 기본주택을 분양받은 자에 대한 임차인의 임대보증금에 관한 권리를 대위행사할 수 있다.

② 제1항에 따른 임대보증금 지급 기준, 대위행사에 관한 절차ㆍ방법, 그 밖에 임차인의 보호에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제20조(토지임대부 기본주택 공급 활성화 등) ① 토지임대부 기본주택의 공급 활성화를 위하여 사업시행자가 지방공사인 경우에는 매입비용의 준비금 또는 충당금을 해당 지방공사의 다른 부채와 구분 하여 회계처리할 수 있다.

② 「지방공기업법」 및 관계법령에 따라 지방공기업 경영평가를 실시하는 자는 토지임대부 기본주택 건설사업을 시행하는 지방공사 의 부채비율 산정 시 해당 건설사업과 관련한 비용을 제외하여 산정할 수 있고, 해당 건설사업의 실적에 대한 평가 시 주거정책 사업으로 별도의 평가기준을 마련하는 등 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 경영평가를 달리할 수 있다.

제21조(시정명령 등) 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 토지 소유자와 토지임대부 기본주택을 건설하여 분양하는 자, 해당 주택을 분양받거나 상속을 받은 자가 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다.

제22조(권한의 위임ㆍ위탁) ① 국토교통부장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사에게 위임하거나 주택산업육성을 목적으로 설립된 법인에 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따라 권한을 위임받은 시ㆍ도지사(특별자치시장ㆍ특별자치도지사를 제외한다)는 그 권한의 일부를 국토교통부장관의 승인을 받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 재위임할 수 있다.

제23조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제8조제2항에 따른 임대료에 관한 기준을 위반하여 토지를 임대한 자

2. 제10조제2항을 위반하여 토지임대부 기본주택 입주자로 선정된 지위나 주택을 전매하거나 이를 알선한 자

3. 제10조제4항을 위반하여 토지임대부 기본주택을 사업시행자가 아닌 자에게 양도한 자

제24조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제10조제9항에 따른 통지를 하지 아니한 자

2. 제17조에 따른 표준임대차계약서를 사용하지 아니하거나 표준임대차계약서의 내용을 이행하지 아니한 토지 소유자

3. 제21조에 따른 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 명령을 위반한 자

② 제1항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 부과ㆍ징수한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「주택법」에 따라 건설ㆍ공공급한 토지임대부 분양주택의 경우에는 종전의 규정에 따른다.

제3조(다른 법률의 개정) 주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제9호를 삭제한다.

제57조제3항 본문 중 “구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당된다)되며”를 “구성되며”로 한다.

제78조를 삭제한다.

법률 제17874호 주택법 일부개정법률 제78조의2를 삭제한다.

제79조를 삭제한다.