▲ 부동산 규제지역 추가 지정 지역 (제공=연합뉴스)

 

이재명 정부 출범 이후, 부동산 정책은 단연 국민적 관심사다. 그러나 반복되는 규제와 ‘강남 집값 안정’이라는 명분 뒤에 숨은 실패는 분명하다. 문재인 정부가 부동산과 싸우며 시장의 역풍을 맞았듯, 이제는 정부가 부동산을 ‘통제의 대상’이 아닌 ‘전략적 자원’으로 활용해야 할 시점이다.

강남 집값, 단순한 경제 문제가 아니다

서울 강남 3구(서초, 송파, 강남) 집값이 치솟는 현상은 단순한 수급 문제가 아니다. 강남이 비싼 이유는 크게 두 가지다. 

 

첫째, 교육과 명문 학군의 집중. 박정희 정부 시절, 강북에 있던 명문학교들을 강남으로 이전하면서 ‘파락군’이라는 교육 브랜드가 형성됐다. 

 

둘째, 대법원과 검찰청 등 주요 사법기관의 집중. 권력과 교육의 중심이 모인 강남은 단순한 지역이 아닌 ‘신분과 권력의 상징’이 되었다.

강남 집값 급등이 주변 지역으로 확산되는 풍선효과는 이미 오래된 구조적 문제다. 과천, 판교, 분당 등 인근 지역까지 들썩이는 현상은 불가피하다. 따라서 정부 정책은 단순 규제가 아닌, 구조적 요인을 고려한 실질적 전략이어야 한다. 

 

▲ 정부가 최근 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하고자 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한다. 현행 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다. 사진은 15일 경기도 수원시 영통구 일대 아파트 단지 모습. 2025.10.15 (사진=연합뉴스)

문재인 정부의 실패, 규제와 ‘싸움’의 한계

문재인 정부는 부동산 시장을 ‘규제와 억제’ 방식으로 통제하려 했지만, 결과는 참담했다. 

 

1가구 2주택 규제, 종부세 강화, 다주택자 압박 등은 모두 시장의 역동성을 간과한 정책이었다. 특히 강남 집값 상승과 ‘풍선효과’는 서울 외곽과 수도권 전역으로 확산되며, 정책의 부작용을 키웠다. 

 

규제 중심 정책은 단기적 효과는 있을 수 있어도, 장기적으로는 투자자들의 기대심리를 왜곡하고, 실수요자와 잠재 수요자의 불안을 증가시키는 결과를 낳는다.

또한 선거를 의식한 주저와 반복적 정책 변경은 시장의 신뢰를 무너뜨렸다. 핵심적인 보유세·양도세 강화와 같은 직접적 수단은 미루거나 희석되었고, 풍선효과를 막기 위한 종합적 공급·세제 전략도 부재했다. 

 

결국 규제 중심 정책은 시장과 ‘싸움’을 벌이는 방식에 그치면서, 정책 실패의 책임은 정부에게 돌아갔고, 국민의 신뢰 상실로 이어졌다.

 

 

▲ 한국부동산원이 발표한 10월 둘째 주(10월13일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 매매가격은 올해 들어 6.11% 올랐다. 전날 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책을 발표하며 이후 시장이 관망세로 돌아서는 데 따른 추세 변화가 주목된다. 2025.10.16 (제공=연합뉴스)

총 주택 가격 기준 보유세, 전략적 활용 가능성

이재명 정부는 부동산을 단순 규제 대상으로 보지 않고 전략적 자원으로 활용할 수 있다. 특히 강남 고가 아파트에 대한 보유세 강화는 시장 안정과 세수 확보를 동시에 달성할 수 있는 방법 중 하나다.

보유세는 총 주택 가격을 기준으로 부과하면, 주택 수와 무관하게 소유 주택 전체 가치를 고려할 수 있어 정책 효과를 높일 수 있다.

또한 고가 아파트에 대해 차등적 세율을 적용하는 방식도 가능하다. 예를 들어 강남 50억 이상은 1%, 30억 이상은 0.8%, 20억 이상은 0.7%, 10억 이상은 0.1% 정도로 구간을 나누면, 소수 고가 주택 소유자에 집중 과세하면서 지방이나 저가 주택 소유자는 상대적으로 부담이 적다.
 

실제 금액으로 보면, 강남 100억 아파트 소유자는 연간 약 1억 원 정도의 보유세를 부담하게 된다. 강남 서초·송파구 거주자는 전체 인구의 4% 정도지만, 부동산 세금 대부분을 부담하고 있다는 점도 정책 설계의 근거가 된다.

핵심은 정책을 강력하게 집행하면서 국민에게 세금 부담과 목적을 투명하게 알리는 것이다. 이렇게 하면 규제만으로 접근할 때보다 훨씬 효과적으로 시장을 안정시킬 수 있다.

 

▲ 집값, 부동산 정책 (출처=픽사베이)
세대 갈등과 정책 홍보의 중요성

청년층의 불만, 중년층의 부담, 노년층의 복지 불안은 모두 부동산과 연결된다. 주거 문제를 해결하지 못하면 세대 갈등은 정치적·사회적 문제로 확대된다. 따라서 정부는 단순히 집값을 잡는 정책을 넘어, 세대 맞춤형 메시지와 홍보 전략을 병행해야 한다.

부동산 정책 실패는 단순한 경제 문제가 아니라 정부 신뢰와 정치 개혁 성패를 좌우한다. 이재명 정부는 부동산과 싸우기보다, 부동산을 통해 국민 신뢰를 회복하고 사회적 균형을 만드는 전략을 추진해야 한다.

결국, 이재명 정부의 부동산 정책은 단순 규제와 억제가 아니라, 전략적 활용과 명확한 홍보가 핵심이다. 강남과 수도권 부동산을 통해 정부 신뢰를 회복하고, 세대 간 불평등과 주거 불안을 줄이는 것이야말로 명운을 건 정책의 성공 조건이다.

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