▲ 서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들 (사진=연합뉴스)

 

서울 아파트 시장에서 다시 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료를 앞두면서 집주인들이 집을 급하게 파는 대신 ‘버티기’나 ‘증여’로 방향을 바꾸고 있기 때문이다.

쉽게 말하면 예전에는 세금 부담이 상대적으로 적어 다주택자들이 집을 시장에 내놓았지만, 이제는 세금이 크게 늘어나기 때문에 “차라리 안 팔겠다”는 분위기가 강해지고 있다는 뜻이다.

실제로 서울 아파트 매물은 빠르게 줄고 있다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 최근 서울 아파트 매물은 다시 7만 건 아래로 내려갔다. 지난 3월 고점과 비교하면 한 달 반 만에 1만 건 넘게 감소한 수준이다.

특히 강북·구로·노원·중랑 등 실수요가 많은 외곽 지역에서 감소 폭이 컸다.

가장 큰 이유는 오는 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시행되기 때문이다. 정부는 2022년부터 한시적으로 완화했던 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하기로 했다.

이렇게 되면 다주택자가 서울 아파트를 팔 때 세금 부담이 크게 늘어난다.

예를 들어 8억 원에 산 집을 10년 보유 후 30억 원에 팔 경우, 기존에는 양도세가 약 8억 원 수준이었지만 중과 이후에는 2주택자는 약 15억 원, 3주택자는 약 17억 원까지 세금이 늘어날 수 있다. 사실상 세금이 두 배 가까이 뛰는 셈이다.

이 때문에 집주인들은 급매를 거둬들이거나 자녀에게 증여하는 방식을 택하고 있다. 실제로 최근 서울 집합건물 증여 건수는 3년 4개월 만에 최고 수준까지 증가했다.

문제는 시장에 나오는 매물이 줄면 집값이 다시 오를 가능성이 있다는 점이다. 현재 서울 부동산 시장은 “사려는 사람은 있는데 팔려는 사람은 줄어드는” 상황으로 바뀌고 있다.

특히 강남권에서는 급매물이 빠르게 소진되고 있고, 외곽 지역도 다시 상승세가 나타나고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트값 상승률은 4월 들어 다시 확대됐고, 약세였던 서초구도 10주 만에 상승 전환했다.

반면 최근 거래된 아파트 가운데 가격이 떨어진 ‘급매 거래’ 비중도 늘었다. 양도세 중과 시행 전에 세금을 줄이기 위해 일부 다주택자들이 급하게 집을 처분했기 때문이다.

결국 현재 서울 부동산 시장은 △세금 피하려 급매 △아예 매물 회수 △증여 선택이라는 세 흐름이 동시에 나타나는 복합 상황이라는 분석이 나온다.

전문가들은 세금 부담만 높이면 거래 자체가 얼어붙을 수 있다며, 공급 확대와 함께 장기적인 세제 로드맵이 필요하다고 보고 있다.

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